The investments of Brazilian pension funds in the commercial real estate market: a property portfolio analysis and its territorial pattern

Magnani, Maira; Sanfelici, Daniel; Muniz Filho, Guilherme A.

Maira Magnani

Universidade Federal Fluminense, Programa de Pós-Graduação em Geografia, Núcleo de Pesquisas sobre Pactos Político-territoriais e Desenvolvimento, Niterói, RJ, Brasil

http://orcid.org/0000-0002-0074-5622

Daniel Sanfelici

Universidade Federal Fluminense, Programa de Pós-Graduação em Geografia, Núcleo de Pesquisas sobre Pactos Político-territoriais e Desenvolvimento, Niterói, RJ, Brasil

http://orcid.org/0000-0002-8292-5503

Guilherme A. Muniz Filho

Universidade Federal Fluminense, Programa de Pós-Graduação em Geografia, Núcleo de Pesquisas sobre Pactos Político-territoriais e Desenvolvimento, Niterói, RJ, Brasil

http://orcid.org/0000-0003-1649-8328

Maira Magnani

Mestranda, com bolsa Faperj nota 10, no Programa de Pós-Graduação em Geografia da Universidade Federal Fluminense (UFF). Possui graduação nos cursos de Ciências e Humanidades (2017) e Políticas Públicas (2018) pela Universidade Federal do ABC (UFABC). Em 2020, teve a pesquisa de mestrado selecionada para receber a bolsa de estudos do Programa América Latina de Suporte à Bolsas de Estudos de Pós-Graduação (Latin America Program Graduate Student Fellowship Support) do Lincoln Institute of Land Policy. Desenvolve pesquisas no campo da geografia econômica sobre a atuação dos fundos de pensão brasileiros no mercado imobiliário comercial. Atualmente, participa de projeto de pesquisa sobre a atuação de investidores financeiros e corporativos no mercado imobiliário comercial brasileiro. É membro do Núcleo de Pesquisas sobre Pactos Políticos-Territoriais e Desenvolvimento (NUPACT). Email: mairamagnani@uol.com.br

Daniel Sanfelici

Professor do Departamento de Geografia e do Programa de Pós-Graduação em Geografia da Universidade Federal Fluminense. Possui graduação em Geografia pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul (2005), Mestrado (2009) e Doutorado (2013) em Geografia Humana pela Universidade de São Paulo. Realizou estágio de Doutorado no Center for Place, Culture and Politics (CUNY/Graduate Center) entre agosto de 2010 e junho de 2011, quando foi bolsista do convênio Capes/Fulbright. Foi pesquisador de pós-doutorado na Universidade Federal Fluminense em 2014 (Capes/PNPD) e no Laboratoire Techniques, Territoires et Sociétés (LATTS), Université Paris-Est, em 2015 (Capes). Desenvolve pesquisas nas áreas de estudos urbanos e geografia econômica, com ênfase nos seguintes temas: atores e dinâmicas do mercado imobiliário urbano, políticas de ordenamento territorial, fontes e estruturas de financiamento à produção imobiliária urbana e modelos de governança das cidades. Atualmente, desenvolve projeto de pesquisa sobre a atuação de investidores institucionais no mercado imobiliário comercial brasileiro. É membro da comissão editorial da revista GEOgraphia (UFF) e coordenador do Núcleo de Pesquisas sobre Pactos Políticos-Territoriais e Desenvolvimento (NUPACT). Email: danielsanfelici@gmail.com

Guilherme A. Muniz Filho

Graduando em Geografia pela Universidade Federal Fluminense (UFF). Participou do Programa Institucional de Bolsas de Iniciação à Docência (Pibid), promovido pela Coordenação de Aperfeiçoamento de Pessoal de Nível Superior (Capes). Desenvolve pesquisa na área de Geografia Humana, com ênfase em Geografia Econômica. Atualmente, é bolsista de Iniciação Científica do Conselho Nacional de Desenvolvimento Científico e Tecnológico (CNPq) e membro do Núcleo de Pesquisas sobre Pactos Políticos-Territoriais e Desenvolvimento (NUPACT). Email: guilhermefilho@id.uff.br

Contribuição de autoria

Maira Magnani: conceituação; análise formal; investigação/pesquisa; metodologia; escrita - primeira redação. Daniel Sanfelici: obtenção de financiamento; investigação/pesquisa; administração do projeto; supervisão/orientação; escrita - primeira redação; escrita - revisão e edição. Guilherme A. Muniz Filho: curadoria de dados.

	1988-1990	1990-2000	2000-2010	2010-2020	2020-2030
Investimento direto (ID)	- Imóveis urbanos;	- Imóveis urbanos;	- Imóveis-desenvolvimento: realização de empreendimentos imobiliários para futura comercialização;	- Empreendimentos imobiliários;	- Em 2018, o ID passou a ser proibido (Resolução CMN nº 4.661/2018CMN. CONSELHO MONETÁRIO NACIONAL. Resolução CMV nº 4.661, de 25 de maio de 2018. Dispõe sobre as diretrizes de aplicação dos recursos garantidores dos planos administrados pelas entidades fechadas de previdência complementar. Diário Oficial da União, 29 de maio de 2018: Seção 1, p. 22-24. );
	- Imóvel da patrocinadora;	- Imóvel da patrocinadora;	- Imóveis-renda: investimentos em imóveis ou na realização de empreendimentos imobiliários com a finalidade de obter rendimentos sob a forma de aluguel ou renda de participações;	- Imóveis para aluguel e renda;
	- Participação em sociedades cujo intuito seja a construção de um empreendimento;	Participação na construção de empreendimentos	Classificação: Segmento de Imóveis;	- Outros imóveis;
	- Classificação: N/A;	- Shopping Centers;	-Limite de investimento: 8% (ID + II).	- Classificação: Segmento de Imóveis;
	- Limite de investimento: 20%.	- Classificação: N/A;		- Limite de investimento: 8%.
		-Limite de investimento: 20% (em 1994) para 15% (até 2002).
Investimento indireto (II)	- Não constava;	-Veículo financeiro: FII;	- Imóveis-fundos: investimentos em quotas de FII;	- Veículo financeiro: FII;	- Veículos financeiros: FII, FICFII, CCI e LCI;
		- Classificação: Renda Variável	- Classificação: Segmento de Imóveis;	- Classificação: Segmento Estruturado;	- Classificação: Segmento Imobiliário;
		- Limite de investimento: 50% (em 1994) para 10% (em 1996).	- Limite de investimento: 8% (ID + II);	- Limite de investimento: 10%;	- Limite de investimento: 20%.
			- Veículo financeiro: CRI e CCI;	- Veículo financeiro: CRI e CCI;
			- Classificação: Renda Fixa;	- Classificação: Renda Fixa;
			- Limite de investimento: 20%.	- Limite de investimento: 20%.
Novidade com relação à década anterior	- N/A	- Possibilidade de investimento em “Shopping Centers”;	- Criação do “Segmento de Imóveis” abrigando os ID e II (FIIs somente);	Mantém no “Segmento de Imóveis” somente ID, com 8% de alocação máxima;	Restrição do ID
		- Consta, pela primeira vez, FII como possibilidade de investimento;	- Redução abrupta do limite de investimento: 8% somado ID e II;	- FIIs passam a compor um novo segmento com maior limite de alocação (10%);	- Até 2030, os fundos de pensão devem se desfazer dos imóveis adquiridos por ID através da venda ou da formação de FIIs com o próprio portfólio;
		- Estabelece limite de aplicação em quotas de um único FII e para o mesmo imóvel realizado por ID;			- Possibilidade de investimento em FICFII;
		Impõe a realização de laudos de avaliação dos imóveis em carteira.			- Diminuição do limite de investimento, considerando a composição do Segmento Imobiliário, que agora passa a conter LCIs e CCIs;

	2017				2018				2019
	Valor dos imóveis (BRL bilhões)	%	Total de imóveis	%	Valor dos imóveis (BRL bilhões)	%	Total de imóveis	%	Valor dos imóveis (BRL bilhões)	%	Total de imóveis	%
Canal direto	23,1	89	323	77	23,8	92	303	76	23,9	77	285	68
Canal indireto	2,8	11	94	23	2,2	8	94	24	7,0	23	136	32
Total Geral	25,9	100	417	100	26,0	100	397	100	30,9	100	421	100

	Total de imóveis	Valor dos imóveis (BRL milhão)
Canal Indireto	136	7024,0
Agência bancária	44	376,1
Comercial e residencial (imóveis de uso misto)	4	612,5
Escritório	14	1664,5
Hotel	1	63,0
Logística	23	2450,8
Loja comercial	12	340,9
Shopping center	14	1510,8
Terreno	18	5,2
Sem informação	6	Sem informação
Canal Direto	285	23938,4
Agência bancária	68	672,5
Escritório	94	11367,0
Hospital	1	31,7
Hotel	7	873,7
Logística	11	1708,6
Loja comercial	13	310,4
Residencial	17	7,5
Shopping center	50	8532,4
Terreno	13	348,2
Sem informação	8	68,2
Outros	3	18,2
Total Geral	421	30962,4

[1] Maira Magnani

Mestranda, com bolsa Faperj nota 10, no Programa de Pós-Graduação em Geografia da Universidade Federal Fluminense (UFF). Possui graduação nos cursos de Ciências e Humanidades (2017) e Políticas Públicas (2018) pela Universidade Federal do ABC (UFABC). Em 2020, teve a pesquisa de mestrado selecionada para receber a bolsa de estudos do Programa América Latina de Suporte à Bolsas de Estudos de Pós-Graduação (Latin America Program Graduate Student Fellowship Support) do Lincoln Institute of Land Policy. Desenvolve pesquisas no campo da geografia econômica sobre a atuação dos fundos de pensão brasileiros no mercado imobiliário comercial. Atualmente, participa de projeto de pesquisa sobre a atuação de investidores financeiros e corporativos no mercado imobiliário comercial brasileiro. É membro do Núcleo de Pesquisas sobre Pactos Políticos-Territoriais e Desenvolvimento (NUPACT). Email: mairamagnani@uol.com.br

Brasil

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The investments of Brazilian pension funds in the commercial real estate market: a property portfolio analysis and its territorial pattern

Abstract